Зміни в містобудуванні: збільшення контролю за будівельниками чи вдосконалення містобудівної діяльності?

Віта Аністратенко
1481
7 Квітня 2017
Зміни в містобудуванні: збільшення контролю за будівельниками чи вдосконалення містобудівної діяльності?
1481
7 Квітня 2017

З 10.06.2017 набуде чинності Закон України від 17.01.2017 № 1817-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення містобудівної діяльності» (далі — Закон, Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення містобудівної діяльності»).

Цікавим у цих змінах є нововведення в Законі України від 17.02.2011 № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності» щодо скасування поділу об’єктів будівництва за категоріями складності. З дня, коли Закон набуде чинності, об’єкти будівництва поділятимуть за класами наслідків, а не за категоріями складності, тобто:

  • об’єкти I та II категорій складності належатимуть до об’єктів з незначними (СС1) наслідками;
  • об’єкти III та IV категорій складності належатимуть до об’єктів із середніми (СС2) наслідками;
  • об’єкти V категорії складності належатимуть до об’єктів зі значними (СС3) наслідками.

Для чого такі нововведення і що це дасть зацікавленим — забудовникам, державі та населенню?

У будівельній діяльності недобросовісні забудовники навмисно ділять великі будівельні комплекси на окремі будинки, аби понизити категорію складності до ІІІ категорії. Чому вони це роблять? Понизивши категорію складності до ІІІ, забудовникам не потрібно брати дозвіл на виконання будівництва та не потрібно проходити експертизу проекту, унаслідок чого вони економлять власні кошти. Нині це відбувається, як показано в таблиці 1.

Таблиця 1

Початок будівництва — І і II категорія складностіПочаток будівництва — ІІІ категорія складностіПочаток будівництва — ІV і V категорії складності
Забудовник подає повідомлення про початок виконання будівельних робітЗабудовник реєструє в органах державного архітектурно-будівельного контролю декларацію про початок виконання будівельних робітЗамовник отримує в органі державного архітектурно-будівельного контролю дозвіл на виконання будівельних робіт

Проте тоді, коли Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення містобудівної діяльності» набуде чинності, це відбуватиметься так, як показано в таблиці 2.

Таблиця 2

Початок будівництва за класом наслідків (відповідальності), що належить до об’єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідкамиПочаток будівництва за класом наслідків (відповідальності), належить до об’єктів з незначними (СС1) наслідками
Видавання замовникові органом державного архітектурно-будівельного контролю дозволу на виконання будівельних робітПовідомлення про початок виконання будівельних робіт

Згідно з нововведеннями, законодавство переходить від триступеневої дозвільної системи до двоступеневої. Якщо раніше за ІІІ категорією складності необхідно було реєструвати лише декларацію на початок будівництва і не потрібно було отримувати дозвіл, то нині необхідно також брати дозвіл для даної категорії, яка відноситься до об’єктів із середніми (СС2) наслідками відповідальності.

Яким чином ці зміни вплинуть на будівельників, а яким — на державу і населення?

Що стосується будівельників, то для них це — ускладнення ведення господарської діяльності, адже їм тепер, щоб отримати дозвіл, необхідно виконати ряд вимог при поданні заяви та надати необхідні документи. До них належать:

  1. копія документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або копія договору суперфіцію;
  2. копія розпорядчого документа щодо комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду в разі здійснення комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду на замовлення органів державної влади чи органів місцевого самоврядування на відповідних землях державної чи комунальної власності (замість копії документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою);
  3. проектна документація на будівництво, розроблена та затверджена в установленому законодавством порядку;
  4. копія документа, що посвідчує право власності на будинок чи споруду, або згода його власника, засвідчена у встановленому законодавством порядку, на проведення будівельних робіт у разі здійснення реконструкції, реставрації чи капітального ремонту;
  5. копії документів про призначення осіб, відповідальних за виконання будівельних робіт, та осіб, які здійснюють авторський і технічний нагляд;
  6. інформація про ліцензію, що дає право на виконання будівельних робіт, та кваліфікаційні сертифікати.

Особливо важливим пунктом з даного переліку є проходження обов’язкової експертизи проектної документації, що призводить до додаткових фінансових витрат, чого уникали недобросовісні забудовники, розділяючи великі будівельні комплекси на невеликі будівлі, аби понизити категорію складності.

Сприятливішими ці зміни будуть для людей, які інвестуватимуть у будівництво власного житла. Бо до внесення змін недобросовісні будівельники, які будували за ІІІ категорією складності, для отримання декларації приховували багато фактів, ділили великі комплекси на окремі будівлі або взагалі самовільно будували. І при введенні їх в експлуатацію «раптом з’являлися» приховані недоліки. Інвестори не могли за декларацією виявити — дотримується забудовник усіх необхідних норм чи будує з порушенням.

Та наразі без дозволу забудовник не лише не зможе будувати, а й у випадку зловживання та самоправства наражатиме себе на значні штрафи:

  • щодо об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів із середніми наслідками (СС2), — накладення штрафу від тисячі до тисячі п’ятисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян;
  • щодо об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів зі значними наслідками (СС3), — накладення штрафу від двох до трьох тисяч неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Вигода для держави в тому, що з початком дії вказаних змін у контрольних органів, а саме державного архітектурно-будівельного контролю, буде більше повноважень та змога перевіряти зведення будівель, які раніше навмисно знижали до ІІІ категорії складності. Бо зараз це об’єкти із середніми наслідками (СС2) відповідальності, які підпадають під категорію будівель, які отримують дозвіл на проведення будівництва та мають обов’язково проходити експертизу проектної документації.

Названі нововведення — це збільшення контролю за будівельниками чи вдосконалення містобудівної діяльності?

Безперечно, інвестиційний клімат в Україні стане захищенішим та привабливішим для інвесторів у будівельній галузі. Проте зменшення корупційної складової в роботі органів державного архітектурно-будівельного контролю — під питанням. І вона повністю не зникне. Однак залишається ризик позапланових перевірок будівельних організацій, які прописані в законодавстві, що все ж є позитивною складовою даних змін.

Безперечно, введення нового законодавства змінить порядок проведення будівельних робіт та їхню вартість, адже додаткові витрати для будівельників збільшать вартість житла у випадку будівництва для населення. Декларативний спосіб будівництва не дав очікуваних позитивних результатів, бо корупційна складова зросла і з’явилося чимало недобросовісних забудовників, виникла значна загроза порушень при отриманні декларацій, що своєю чергою спричинило зупинку та заборону продовження будівництва багатьох об’єктів, багато забудовників ввели в експлуатацію будівлі з порушенням будівельних норм. Тому введення нових змін не лише збільшить нагляд органів державного архітектурно-будівельного контролю, а й удосконалить містобудівну діяльність, покращить інвестиційний клімат у країні та збільшить довіру до забудовників.

Під час здійснення та виконання нововведень у законодавстві буде зрозуміло, для кого дані зміни будуть, а для кого не будуть приємними реформаторськими діями та покращенням містобудівних умов діяльності.

Журнали

Публікації, що вийшли друком у паперовій версії журналу «Радник в сфері державних закупівель» (з посиланням на номер журналу)