Виконання будівельних робіт з нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту та технічного переоснащення повинно здійснюватися з дотриманням вимог законодавства, будівельних норм, стандартів і правил та відповідно до розробленої та затвердженої в установленому законодавством порядку проєктної документації.
Організація нового будівництва — це досить складний, тривалий і багатоетапний процес, оскільки будівництво — це не тільки зведення об’єктів, але й проведення організаційних, проєктних, вишукувальних, будівельних, монтажних та інших супутніх робіт.
Результатом будівництва є зведена архітектурна споруда і наявність повного комплекту дозвільної документації, що підтверджує законність спорудження. Підставою для початку організації будівельного процесу є отримання дозвільної документації.
Відповідно до статті 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (далі — Закон) забудова територій здійснюється шляхом розміщення об’єктів будівництва. Проєктування та будівництво об’єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку:
- отримання замовником або проєктувальником вихідних даних (основними складовими вихідних даних є: містобудівні умови та обмеження; технічні умови; завдання на проєктування (стаття 29 Закону);
- розроблення проєктної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 Закону, її експертизи;
- затвердження проєктної документації;
- виконання підготовчих та будівельних робіт;
- прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів;
- реєстрація права власності на об’єкт містобудування.
Таким чином, законодавець чітко надав алгоритм дій для забудовника.
Отже, необхідною умовою для забудови земельної ділянки є отримання права на користування земельною ділянкою, отримання вихідних даних (містобудівні умови і обмеження, технічні умови, завдання на проєктування), розроблення, затвердження та здійснення експертизи проєкту будівництва, отримання дозволу.
Класи наслідків
Варто звернути увагу, що законодавець поділяє об’єкти на класи наслідків. Клас наслідків (відповідальності) будівель і споруд (далі — клас наслідків) — це характеристика рівня можливої небезпеки для здоров’я і життя людей, які постійно або періодично перебуватимуть на об’єкті або які знаходитимуться зовні такого об’єкта, матеріальних збитків чи соціальних втрат, пов’язаних із припиненням експлуатації або з втратою цілісності об’єкта.
Отримання дозвільного документа на будівництво залежить від віднесення об’єкта будівництва до відповідного класу наслідків. Тобтозалежно від класу наслідків отримується відповідний дозвільний документ.
Клас наслідків визначає замовник разом з проектувальником відповідно до вимог будівельних норм, стандартів, нормативних документів і правил, затверджених згідно із законодавством. Проектант здійснює розрахунок класу наслідків, який є обов’язковим для отримання в тому числі дозвільних документів, тому варто у разі закупівлі наприклад робіт з проектування об’єкта будівництва або підряду на будівельні роботи до тендерної документації включати довідку про розрахунок класу наслідків.
Усі об’єкти поділяються за такими класами наслідків (відповідальності) (Рис. 1):
- незначні наслідки — СС1;
- середні наслідки — СС2;
- значні наслідки — СС3.
Віднесення об’єкта до певного класу наслідків (відповідальності) здійснюється проєктною організацією за погодженням із замовником будівництва.
Отримання права на виконання будівельних робіт
Наразі в Україні діє двоступенева дозвільна система (Рис. 2)
Для того щоб зрозуміти, який саме необхідно отримати дозвіл на будівництво, розглянемо порядок видачі документів залежно від класу наслідків об’єкта будівництва. Основна процедура отримання дозвільних документів визначена Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» (статті 34, 35, 36, 37, 39 Закону), постановами Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 461 «Питання прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів» та від 13.04.2011 № 466 «Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт», якими затверджені порядки забезпечення прийняття в експлуатацію та отримання права на виконання будівельних робіт.
Отримання права на виконання будівельних робіт щодо об’єктів будівництва, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1)
У разі здійснення будівельних робіт щодо об’єктів будівництва, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), законодавець визначив такий алгоритм:
- отримати вихідні дані (містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, технічні умови);
- розробити та затвердити проєктну документацію (у нашому випадку проведення закупівлі відповідно до вартісних меж, установлених статтею 3 Закону України «Про публічні закупівлі»);
- призначити відповідального виконавця робіт (у нашому випадку проведення закупівлі відповідно до вартісних меж, установлених статтею 3 Закону України «Про публічні закупівлі»);
- призначити особу, яка відповідає за технічний нагляд (у нашому випадку проведення закупівлі відповідно до вартісних меж, установлених статтею 3 Закону України «Про публічні закупівлі);
- подати до органу державного архітектурно-будівельного контролю повідомлення про початок виконання будівельних робіт.
Враховуючи зазначене, технічно нескладні об’єкти не потребують отримання дозволу на виконання будівельних робіт, а право на виконання таких робіт здійснюється за декларативним принципом шляхом подання до органу державного архітектурно-будівельного контролю повідомлення про початок виконання будівельних робіт. Як наслідок, такі об’єкти приймаються в експлуатацію також декларативним способом — поданням до органу державного архітектурно-будівельного контролю декларації про готовність об’єкта до експлуатації. Варто звернути увагу, що до повідомлення та декларації документи не надаються. Фактично замовник будівництва декларує про те, що він розпочав будівельні роботи та завершив.
Отримання права на виконання будівельних робіт щодо об’єктів будівництва, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС2 та СС3)
Варто звернути увагу, що в разі здійснення будівельних робіт щодо об’єктів СС2 та СС3 замовник будівництва не декларує такі роботи, а звертається до органу державного архітектурно-будівельного контролю із заявою, до якої додаються документи. Перелік таких документів визначений Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» (стаття 37) та Порядком виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 466 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 26.08.2015 № 747).
Законодавець визначив такий механізм отримання дозвільних документів для об’єктів СС2 та СС3:
- отримання вихідних даних (містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, технічні умови);
- розроблення та затвердження проєктної документації (у нашому випадку проведення закупівлі відповідно до вартісних меж, установлених статтею 3 Закону України «Про публічні закупівлі»);
- здійснення експертизи проєкту будівництва (у нашому випадку проведення закупівлі відповідно до вартісних меж, установлених статтею 3 Закону України «Про публічні закупівлі»);
- подання до органу державного архітектурно-будівельного контролю заяви з підписами та печатками на кожній сторінці, до якої надаються:
- копія документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або копія договору суперфіцію;
- проєктна документація на будівництво, розроблена та затверджена в установленому законодавством порядку: пояснювальна записка;
- основні креслення;
- звіт за результатами експертизи проєкту будівництва або його засвідчена у встановленому законом порядку копія (у тому числі звіт щодо розгляду проєкту будівництва на стадії проєктування, що передбачає розподіл її за чергами);
- наказ (розпорядження, рішення) замовника про затвердження проєктної документації;
- розрахунок класу наслідків;
- вихідні дані (ТУ, МБУО);
- копія документа, що посвідчує право власності на будинок чи споруду, або згода його власника, засвідчена у встановленому законодавством порядку, на проведення будівельних робіт у разі здійснення реконструкції, реставрації, капітального ремонту;
- копії документів про призначення: осіб, які здійснюють авторський нагляд; осіб, які здійснюють технічний нагляд; відповідальних виконавців робіт;
- інформація про ліцензію, що дає право на виконання будівельних робіт, та кваліфікаційні сертифікати;
- засвідчені у встановленому порядку копії документів, що підтверджують зміну даних до виданого дозволу (у разі необхідності);
- результати оцінки впливу на довкілля у випадках, визначених Законом України «Про оцінку впливу на довкілля»;
- схеми (ситуаційний план, генплан, ОДР, план трас, внутрішніх та зовнішніх мереж).
Таким чином, важливо визначити клас наслідків об’єкта будівництва, оскільки залежно від класу наслідків отримується відповідний дозвільний документ.